Immobilienerwerb durch Ausländer in der Türkei

Ein Urteil des türkischen Verfassungsgerichts sorgte seit dem 26.07.2005 für eine Gesetzeslü­cke. Danach konnten ausländische Käufer von Grundeigentum nicht mehr ins Grundbuch ein­getragen werden.
Am 29.12.2005 erließ das türkische Parlament das Änderungsgesetz Nr. 5444, womit das Recht von Ausländern in der Türkei, Immobilien zu erwerben, neu geregelt worden ist. Diese Regelung gilt rückwirkend ab dem 26.07.2005.

1. Neue Regelung für natürliche Personen
Gemäß § 35 des türkischen Grundbuchgesetzes dürfen ausländische, natürliche Personen bis zu 2,5 Hektar Grundeigentum und Nutzungsrechte zu wohn- und gewerblichen Zwecken er­werben. Lediglich das Gegenseitigkeitsprinzip und andere gesetzlicher Bestimmungen schränken den Eigentumserwerb ein.
Das Gegenseitigkeitsprinzip bedeutet hier, dass das Heimatland des Ausländers, den Türken ebenfalls ein entsprechendes Recht auf Erwerb von Immobilien gewährt. Für die Feststellung, ob Gegenseitigkeit vorliegt, wird von der tatsächlichen und der rechtlichen Lage ausgegangen.
Der Ministerrat ist jedoch berechtigt (im Einzelfall auf Antrag), diese Obergrenze von 2,5 Hektar auf bis zu 30,0 Hektar zu erhöhen.
Im Falle einer Erbschaft gilt bei Vorlage des Gegenseitigkeitsprinzips keine Einschränkung, wie oben erwähnt. Dies bedeutet, dass hier Beschränkungen wie maximale Größe des Grund­stücks etc. nicht greifen.
Unmöglich ist der Erwerb durch Ausländer im militärischen Sperrgebiet und Sicherheitszonen sowie bestimmten anderen Gebieten, die wegen ihrer Bedeutung für Bewässerung, Energie­produktion, Landwirtschaft, Schutzgebietsstatus, Bergbau sowie wegen religiöser und kultu­reller Besonderheiten oder wegen ihrer besonderen Flora und Fauna oder aufgrund ihrer stra­tegischen Bedeutung oder für die Sicherheit des Landes zu schützen sind.
Ausländer dürfen darüber hinaus Grundstücke von einer Gesamtfläche bis max. 0,5% der Ge­samtprovinzfläche innehaben. Die Feststellung, ob diese Grenze erreicht wurde oder nicht, obliegt dem Ministerrat.

2. Neuregelung für juristische Personen
Ausländische Handelsgesellschaften wie z. B. eine in Deutschland gegründete GmbH, können nur aufgrund der Bestimmungen besonderer Gesetze, Eigentum oder beschränkt dinglichen Nutzungsrecht an Immobilien erwerben.
Solche Gesetze sind z. B. das Gesetz zur Förderung des Tourismus, das Gesetz über Indust­riegebiete, wie das Erdölgesetz. Die weiteren Voraussetzungen sind dort geregelt.

3. Die Immobilie als Sicherheit
Grundbesitz in der Türkei kann gegenüber ausländischen natürlichen wie auch juristischen Personen als Sicherheit eingesetzt werden. Dies bedeutet, dass zugunsten der Ausländer Hy­potheken oder Pfandrechte an dem in der Türkei belegenen Grundstücken bestellt werden können.
Diese Sicherheiten unterliegen nicht den o.g. strengen Einschränkungen wie Gegenseitigkeit, Einschränkung der Größe etc. Hier steht im Vordergrund die Besicherung eines Anspruches und nicht der Erwerb per se.
Im Fall, dass die entsprechend besicherte Immobilie in den Zwang geht, nimmt der Besicherte an dem entsprechenden Verfahren teil. Das Eigentum kann aber nur in dem Fall erworben werden, indem Gegenseitigkeit vorliegt. Sonst müssen Dritte (Türken, Ausländer mit Gegenseitigkeit) die Immobilie erwerben und der besicherte Gläubiger erhält die Befriedigung seiner Ansprüche aus dem (Zwangs-) Verkauf.

4. Zusammenfassung
Nur natürliche Personen oder im Ausland nach ausländischem Recht gegründete Handelsun­ternehmungen (juristische Personen) können in der Türkei Immobilien oder beschränkte Ei­gentumsrechte erwerben. Damit sind z. B. ausländische Stiftungen und Vereine von einem Immobilienerwerb ausge­schlossen.

RAin. Nevin Can